收费项目政策更明晰 陕西省汉中市消费者协会点评商品房买卖合同新亮点

中国消费者报西安讯（记者徐文智）记者从陕西省汉中市消费者协会了解到，收费市消商品该协会于2022年7月至8月期间，项目晰陕西省协联合汉中市住建局、政策汉中市市场监管局和汉中锐博律师事务所，更明对《汉中市商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《2022版预售合同》）和《汉中市商品房买卖合同（现售）示范文本》（以下简称《2022版现售合同》）开展了点评。汉中

汉中市消费者协会在点评过程中认为，费者房买2022版合同呈现出了一些新亮点，点评主要表现在以下方面：

适用范围更加完善明确。卖合《2022版预售合同》与《2022版现售合同》均在“说明”部分明确将“汉中市2021年3月1日后新建商品房、同新保障性住房项目预售合同的亮点网上签约和备案及现售合同的网上签约和备案”纳入本合同的适用范围，明确了适用范围，收费市消商品也更加完善保障了实践中购房人对于所购买房屋性质不能清楚界定导致的项目晰陕西省协权利受损瑕疵。

“一房一价清”及收费项目政策明晰。政策近年来，更明诸多购房人因对房地产开发的汉中成本规定以及售价成本中应当包含费用的相关政策规定不了解，致使自身合法权益受损情况屡发，甚至引发信访事件及诉讼。此次《2022版预售合同》《2022版现售合同》在“说明”部分都明确了“一房一价清”的政策依据，载明《国家发展改革委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》（国办函〔2020〕129号）、陕西省发展和改革委员会《关于清理取消供水供电供气供暖行业不合理收费的通知》（陕发改价格〔2021〕242号）】等政策文件，强化了对购房人权益保障的力度。

设置违约责任最底线标准。法律规定在民事领域给予了当事主体可自行约定违约责任的权利，《民法典》第五百八十五条对此进行了明确规定。2014版合同充分保护了购房人与开发商自行协商的权利，将违约责任的承担方式及违约金的支付方式以选填项的方式尊重双方意思自治，但在过去数年的实践中，诸多购房人因对法律规定和自己行使权利的不甚了解，大都以开发商采取的“协商确定”或直接划线“\”来阻止了权利的行使。此次《2022版预售合同》与《2022版现售合同》分别在合同范本的第十条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十条等涉及违约金支付的条款中对于违约责任设置了底线标准，以避免购房人因不懂法律带来的主张违约责任的权利盲区。

重新界定物业服务期限的起算日期。以往较为常见的物业服务期限都将起止日期空出来由合同当事人自行填写，但由于绝大部分的购房人并不会留意该选填项，统一都会由开发商将起算日期填写为与承诺交付日期一致。在过去几年的司法实践中，开发商在承诺的时间内即便能够准时交付房屋，但对于房屋的质量和配套设置等的交付也不一定能够达到双方约定的标准，因此引发的纠纷也不在少数。此次《2022版预售合同》在第二十一条中将物业服务合同的起算点修改为“物业服务时间从出卖人向买受人交房，买受人验收通过之日起”，也能够从规避房屋交付纠纷和保障购房人合法权益方面起到积极作用。

增加合同范本的约定内容。目前在我国商品房销售领域，绝大部分购房人都会采取按揭贷款的方式购房，合同的文本原件也大都因为办理按揭贷款提供给了贷款银行。一旦购房人与开发商或贷款银行发生纠纷，购房人都无法获取已签字盖章的商品房买卖合同文本，无论是购房人向行政主管部分投诉反映还是向人民法院起诉，手里掌握不了基础材料总有些缺乏依据。配合汉中市房产交易系统的操作更新，此次《2022版预售合同》和《2022版现售合同》分别在第二十九条、第二十六条专门增加了“双方通过汉中市房产交易系统订立的电子签章版合同可根据需要随时打印，具有同等法律效力”的约定，这一约定对于购房人实时掌握了解所购买房屋概况及开发商履约情况起到了有效保障。

在补充协议约定里增加效力条款。近些年来，由于商品房买卖合同关系引发的诉讼案件屡见不鲜，人民法院在审理时也都遇到了合同文本中的前述制式条款内容与后附补充协议约定不一致的情况，司法实践中对于约定不一致情况下的效力认定观点也不一致，为了避免购房人因为合同及法律淡薄陷入文字陷阱，此次《2022版预售合同》和《2022版现售合同》都在附件补充协议中增加了“补充协议与本合同约定不一致的，以本合同为主”的说明，这一说明既可以起到责令开发商不得随意篡改合同文本的固有约定，也可以为购房人在涉诉后的权利救济发挥有力影响。

据悉，此次《2022版预售合同》和《2022版现售合同》是在充分调研近年来商品房销售市场的基本现状，分析研判购房人与开发商纠纷热点，认真考量实质公平的前提下，对2014版合同进行了上述几个方面做了修改和调整，总体对保障购房人权益方面做了一些新的探索和大胆实践，新合同文本更加贴合《民法典》的宗旨及政策规定，对维护买卖双方合法权益，推动房地产行业健康发展，营造公平有序的市场环境，发挥积极的推动作用。